Ecrit par la Rédaction |
La société de bourse Valoris Securities a publié une note d’analyse et de valorisation portant sur Aradei Capital. La valorisation par la méthode DDM ressort à 514 MAD / action, d’où la recommandation de renforcer le titre dans les portefeuilles, compte tenu du cours d’Aradei Capital au 25 mai 2022. Détails.
Moins de deux ans après son IPO, Aradei Capital a pu devancer ses objectifs annoncés d’un an grâce à sa capacité d’adaptation à la crise, ainsi qu’à son savoir métier lui permettant de dénicher de bonnes opportunités d’investissement.
Selon la note d’analyse et de valorisation de la société de bourse Valoris Securities, portant sur Aradei Capital, c’est une modification de politique qui a porté ses fruits.
Dans sa note d’IPO, Aradei Capital tablait sur l’atteinte d’un chiffre d’affaires de 423 MDH en 2022. Or cette dernière a pu concrétiser cet objectif dès 2021 (CA de 421,1 MDH).
L’explication de ce succès réside du changement opéré par Aradei Capital à la suite de la prolongation de la crise du COVID-19.
En effet, au lieu de s’atteler à développer des projets Green Fields, Aradei Capital a orienté ses investissements vers des actifs disponibles et générateurs de cash dans l’immédiat, peu sujet à une volatilité des revenus, tout en disposant d’une qualité de signature, analyse Valoris Securities dans sa note.
C’est ainsi que l’arrivée en pompe des agences bancaires de BMCI, à travers l’acquisition de l’OPCI Cléo-Pierre et la concrétisation d’un partenariat stratégique avec ladite banque s’inscrit dans cet objectif.
Certes l’acquisition de ce type d’actif (moins risqué), en parallèle au maintien des charges de certains projets en phase de développement (Ex : Sela Park & Prism), pourrait impacter le niveau de marge, qui s’est ressenti sur les réalisations de 2021: un taux de marge d’EBE réalisé de 74,3% (Vs. Un taux prévisionnel dans la note d’IPO de 76,2% en 2021 et de 80,4% en 2022).
Ceci dit, selon Valoris Securities, tout porte à croire en la justesse de la décision prise par le Management.
De plus, se doter de ce type d’actif de qualité permet :
- De s’affranchir des conséquences de la prolongation de la crise du COVID-19 sur son niveau de FFO et, par ricochet, sur sa capacité de poursuivre le développement de ses projets Green fields dans les délais prévus tout en assurant la rémunération des actionnaires prévue par son Business Plan. Valoris Securities note même que le niveau du FFO réalisé en 2021 dépasse l’objectif prévu de 35% ;
- De renforcer la confiance des actionnaires et créanciers à l’égard de la société. De part, son risque maîtrisé, ce type d’actif permettrait à Aradei Capital de rassurer le marché financier en cas d’un nouvel appel de fond nouveau pour la poursuite de son développement ;
- Et, un renforcement de la confiance des opérateurs du marché de l’immobilier professionnel à l’égard de la société de gestion d’Aradei Capital. Ceci lui permettrait ainsi de capter plus d’opportunités et de partenariats avec les grands opérateurs économiques nationaux.
C’est ainsi que Aradei Capital a créé une joint-venture dans le domaine de la santé avec Akdital Holding. Une diversification qui permet de s’affranchir progressivement de la dépendance à l’égard de la politique d’investissement de Label Vie En 2019, le Groupe Best Financière (actionnaire majoritaire de Label Vie) représentait près de 65% de la GLA occupée d’Aradei Capital, selon la même source.
En 2021, avec l’entrée des agences BMCI d’une GLA de 28 000 m², nous estimons que la part de Label Vie serait à 51% de la GLA globale et qu’elle serait même amenée à se réduire après la concrétisation des futurs projets, notamment avec l’intégration du programme d’investissement de Akdital Immo (un potentiel de près de 100.000 m² de GLA à louer à Akdital Holding).
Malgré des perspectives très prometteuses pour le développement de Label Vie, la réduction de la contribution du partenaire historique permettrait la diversification du risque supporté par Aradei Capital. D’ailleurs la société avait même annoncé son intérêt pour la poursuite de sa diversification sectorielle, en prospectant actuellement auprès du secteur de l’éducation, la santé et l’hôtellerie.
Par ailleurs et en termes de perspectives, dans sa note d’information d’IPO, Aradei Capital avait annoncé sa volonté de réaliser un développement organique à travers l’exploitation d’un terrain à Casablanca de 39 625 m2.
Ce projet commence à prendre forme, dénommé « The Hill », avec une GLA potentielle de 70 000 m2. Ce projet en phase d’étude dans la zone Casanearshore à Sidi Maarouf et doté d’un budget d’investissement de 700 MDH devrait comporter des bureaux, une composante retail et éventuellement de l’hôtellerie.
Ceci dit, le récent chamboulement des prix des matières premières devrait peser sur l’avancement du projet, compte tenu des problèmes de disponibilité des matières de construction, malgré la sécurisation des coûts par des contrats au préalable, analyse Valoris Securities.
« Nous pensons que ce projet pourrait contribuer de plus de 40 MDH par an de chiffre d’affaires, lui permettant ainsi de dépasser le cap de 640 MDH à horizon 2025 », relève la note d’analyse et de valorisation publiée ce vendredi 27 mai.
Aussi, courant cette année, l’immeuble de bureaux Prism devrait-il ouvrir ses portes aux locataires en intégrant 6.750 m² sur 6 niveaux de plateaux bureaux, situé à l’entrée de Sidi Maarouf. Ce projet devrait générer selon les estimations de Valoris Securities, 6 MDH par an à partir de 2023.
En parallèle, l’année 2022 devrait enregistrer l’entrée de quatre cliniques d’Akdital, confirmant ainsi le partenariat précédemment réalisé et le lancement d’Aradei Capital dans ce secteur, qui devrait même permettre à la société d’améliorer sa rentabilité.
En effet, ce segment serait doté de l’un des taux de rendement les plus élevés de l’immobilier professionnel (aux alentours de 10% selon les estimations de la société de bourse).
Une bonne marge d’EBE malgré sa détérioration lors des deux derniers exercices
Pour le 2ème exercice consécutif, Aradei Capital affiche un taux de marge d’EBE de 74,3% en 2021 inférieur à 2019 (82,2%).
La dégradation de ce taux en 2021 a surtout résulté d’une augmentation des achats et charges externes de 173% par rapport au niveau de 2019, compte tenu de la hausse des coûts opératoires après l’entrée d’une panoplie d’actifs, en plus des frais engagés, mais non capitalisés, liés aux projets nouvellement ouverts.
Ceci dit, malgré sa dépréciation par rapport au niveau d’avant crise, le taux de marge d’EBE demeure meilleur que celui des confrères cotées (Ex: Immorente -71,3%- et Balima -35,6%-), démontrant la capacité d’Aradei Capital de compresser le poids des surcoûts sur sa rentabilité.
La note de Valoris Securities relève également un potentiel de revalorisation à la hausse des immeubles de placement après COVID-19. En effet, malgré la baisse de l’indice des prix des actifs immobiliers entre le début et la fin de 2021 (104 pts en T1-2021 vs 98,7 pts en T4-2021), l’évaluation des actifs d’Aradei Capital, a fait ressortir une variation positive de la juste valeur des immeubles de placement à 212,8 MDH.
Ainsi, dans un scénario d’amélioration de conjoncture qui devrait se refléter à travers l’indice IPAI, la valeur de marché des immeubles de placement d’Aradei Capital en bénéficierai significativement ce qui impacterait positivement le RNPG et allègerait aussi le ratio Loan-To-Value (LTV).
Valoris Securities rappelle dans sa note d’analyse aussi que ce potentiel d’appréciation de valeur n’aurait pas d’incidence sur le FFO, et par ricochet son dividende, mais permettrai à la société d’améliorer ses conditions de financement auprès des créanciers.
Actuellement, le titre ARD cote à un PE 2021 de 14,7 et D/Y 2021 de 3,84%, soit à un niveau qui semble correcte au vu du caractère défensif de son business model. L’évaluation de Valoris Securities portant sur Aradei Capital intègre plusieurs hypothèses opérationnelles :
- Une reprise de l’activité au niveau normatif pour les centres et galeries commerciaux et Yazaki;
- Un taux d’occupation à 96%;
- Un respect du délai d’ouverture des cliniques Akdital, et la livraison du projet « The Hill » en 2025; • Un taux de distribution du FFO de 95%;
- Un ratio LTV qui atteindrait 53,1% à horizon 2027.
Cette hypothèse ne prendrait pas en considération d’éventuelles opérations d’augmentation de capital pour maintenir le LTV aux alentours de 40%.
Compte tenu de tous ces éléments la valorisation par la méthode DDM ressort à 514 DH/ action, d’où la recommandation de renforcer le titre dans les portefeuilles, compte tenu de son cours au 25 mai 2022.
« Nous signalons tout de même que cette valorisation ne tient pas compte du foncier non développé au terme de notre BP prévisionnel (horizon 2027), confirmant ainsi la présence d’un potentiel de revalorisation à la hausse de notre cours cible », précise-t-on.